Cashtest – Charter Hall Social Infrastructure REIT

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Eine Wertpapiervorstellung

Auf der diesjährigen Invest Digital hatte ich Ende April 2021 das ausgesprochene Vergnügen, einen Chatraum zusammen mit Prof. Dr. Holger Fink teilen zu dürfen. Bevor wir ausführlich auf Publikumsfragen eingingen, tauschten wir uns zunächst zum Thema Geldanlage im Allgemeinen und unsere grundlege Ausrichtung im Speziellen aus. Bezüglich des letztgenannten Punktes ergaben sich dabei für mich durchaus überraschend deutliche Schnittmengen. Für das Anlagesegment des börsennotierten Immobilienvermögens teilen wir beide darüber hinaus ein Faible für sogenannte Social Real Estate Investment Trust.

Innerhalb der Anlageklasse der Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, stellen besagte Unternehmen Immobilieninfrastruktur für den öffentlichen Sektor zur Verfügung. Am ehesten bekannt dürften noch die britischen Schwergewichte wie Civitas Social Housing (CSH) und Triple Point Social Housing (SOHO) sei, welche britischen Kommunen gegen langlaufende Mietverträge barrierefreie Wohnimmobilien für betreuungsbedürftige Personen zur Verfügung stellen. Im Grunde handelt es sich bei dieser Art von Vertragsbeziehung um die spezielle Variante einer öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP) beziehungsweise Public Private Partnership (PPP).

Nun bieten sich jedoch auch am entgegengesetzten Ende der Welt interessante Investitionsmöglichkeiten in diesem vergleichsweise ertragsstabilen Wertpapiersegment. So habe ich an anderer Stelle mit der Transurban Group einen australischen Projektierer und Betreiber von Verkehrsinfrastruktur vorgestellt. Mit dem australischen Charter Hall Social Infrastructure REIT brachte mir Prof. Fink hingegen einen solchen Vertreter aus dem Immobilienbereich wieder in Erinnerung! Und genau der soll nachfolgend im Detail beleuchtet werden.

1. Unternehmenshistorie

Eine erste Besonderheit ist bereits die Gründung des Charter Hall Social Infrastructure REIT. Denn im Gegensatz zu den meisten an den Weltbörsen gehandelten Immobiliengesellschaften handelt es sich nicht um ein gleichsam natürlich gewachsenes Unternehmen. Tatsächlich wurde der REIT gezielt durch die namensprägende Charter Hall Group im Jahr 2002 aufgelegt, welche hierzu die Neugründung mit einem ersten Immobilienbestand ausstattete.

Die 1991 gegründete Charter Hall Group ist selbst börsennotiert und kann an der Australian Securities Exchange (ASX), der Leitbörse in Down Under mit Sitz in Sydney, unter dem Kürzel CHC gehandelt werden. Mit einem betreuten Immobilienvermögen von über 46 Milliarden australischen Dollar zählt das Unternehmen zu den größten Verwaltern von Betongold des Kontinents und bringt selbst knapp 19 Milliarden australische Dollar auf die Börsenwaage. Der administrierte Eigen- und Fremdbestand umfasst knapp 1.400 Objekte mit einem klaren Fokus auf Einzelhandel, Industrie, Logistik sowie die soziale Infrastruktur.

Als REIT-Spezialist hat die Gruppe bereits drei milliardenschwere Neuemissionen den Weg an die Börse bereitet. Neben dem hier besprochenen Titel waren dies der Charter Hall Retail REIT (CQR) sowie der Charter Hall Long WALE REIT (CLW). Ersterer umfasst Einzelhandelsimmobilien, letzterer setzt auf langlaufende Mietverträge gewerblicher wie öffentlicher Mieter. Darüber hinaus hat die Gruppe zahlreiche nicht börsennotierte Immobilienfonds aufgelegt.

Der Anfang des Jahrtausends emittierte Charter Hall Social Infrastructure REIT firmierte bis Ende Oktober 2019 unter dem programmgebenden Namen Charter Hall Education Trust. Tatsächlich dominieren bis heute Kinderbetreuungseinrichtungen den Immobilienbestand des REITs, die meist langfristig an australische Kommunen oder Städte vermietet sind. Die Namensänderung ist auf eine Ausweitung der Investitionstätigkeit auf andere immobile Nutzungsarten der öffentlichen beziehungsweise sozialen Infrastruktur zurückzuführen.

2. Wertpapiere

Notiert ist der Charter Hall Social Infrastructure REIT ebenfalls an der ASX. Derzeit laufen gut 362 Millionen Anteile um, was angesichts des Kurses von zuletzt 3,24 australischen Dollar einer Marktkapitalisierung von über 1,17 Milliarden australischen Dollar entspricht. Mit dem klaren Fokus sowie der Marktkapitalisierung ist der REIT damit der größte private Anbieter sozialer Immobilieninfrastruktur des Kontinents. Neben der Erstnotiz an der Heimatbörse, die Charter Hall Group und ihre Emissionen haben ihren Firmensitz in Sydney, verfügt der REIT über eine Zweitnotiz an der US-amerikanischen NASDAQ.

3. Fundamentdaten

Der Charter Hall Social Infrastructure REIT kann mit einem operativen Immobilienbestand von 375 Kinderbetreuungseinrichtungen aufwarten, die sich über ganz Australien nebst Tasmanien und Neuseeland erstrecken. Hierbei handelt es sich vor allem um Kindergärten, Horte und Vorschulen. Weitere 19 Objekte sind in der Projektierung. Darüber hinaus gehören ein Busbahnhof sowie eine Notrufzentrale mit Ambulanz zum Immobilienbestand, wobei sich letztere noch im Bau befindet.

Die aktuelle Belegungsrate beläuft sich auf kaum zu steigernde 99,7 Prozent, die durchschnittliche Restlaufzeit der Bestandsmietverträge beziehungsweise die Weighted Average Lease Expiry (WALE) beträgt 14 Jahre. Vermietet sind die Objekte an insgesamt 35 unterschiedliche Mieter, hierbei handelt es sich durch die Bank weg um Gebietskörperschaften wie Kommunen oder Städte. Verlängert werden die Mietverträge in aller Regel um jeweils fünf Jahre, wobei über 90 Prozent der Bestandsmieter diese Option regelmäßig wahrnehmen.

Darüber hinaus hält das Unternehmen einen signifikanten Anteil am australischen Arena Trust, einem ebenfalls auf öffentliche Immobilieninfrastruktur spezialisierten REIT, der an der ASX unter dem Kürzel ARF notiert ist und mit einem Bestand von 245 Objekten ähnlich wie der Charter Hall Social Infrastructure REIT positioniert ist.

In der Bilanz 2020 werden all diese Vermögenswerte mit knapp 1,36 Milliarden australischen Dollar bewertet. Gegenfinanziert sind diese mit gerade einmal gut 300 Millionen australischen Dollar Fremd- und 1,05 Milliarden australischen Dollar Eigenkapital, welches im Vergleich zum Vorjahr um über zehn Prozent gesteigert werden konnte. Mit einer Fremdkapitalquote von circa 22 Prozent ist der REIT damit äußerst konservativ finanziert – und das bei nahezu ausfallsicheren Mietern.

Angesichts letzterer konnte der Charter Hall Social Infrastructure REIT im Katastrophenjahr der Branche sowohl Umsatz als auch Gewinn um 15,2 beziehungsweise 6,1 Prozent steigern, pro Aktie verdiente das Unternehmen 27,7 Cent. Auch der operative Cashflow erhöhte sich von 41,6 Millionen australische Dollar im Jahr 2019 auf 47,6 Millionen australische Dollar im Jahr 2020.

Zudem ist die Kasse mit knapp 90 Millionen australischen Dollar prall gefüllt. Ferner hat das Unternehmen mit der Australia and New Zealand Banking Group Limited und der Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited eine flexible Kreditlinie in Höhe von insgesamt 500 Millionen australischen Dollar vereinbart, die bei weitem nicht ausgeschöpft ist. An Finanzierungskosten wurden dabei im Jahr 2020 gerade einmal 9,1 Millionen australische Dollar und damit lediglich 6,8 Prozent des Umsatzes in Höhe von 132,9 Millionen australische Dollar fällig.

4. Dividenden

Das veritable Finanzfundament schlägt sich auch in der Dividendenentwicklung des Charter Hall Social Infrastructure REITs nieder, seit 2010 konnten die Ausschüttungen Jahr für Jahr gesteigert werden. Lediglich im Rahmen der Weltfinanzkrise wurde die Dividende in den Jahren 2009 und 2010 in zwei Schritten gekürzt.

Ausgeschüttet wird quartalsweise in den Monaten Februar, Mai, August und November, zuletzt betrug die Dividende 4,1 Cent pro Anteil. Auf das Jahr hochgerechnet ergibt das 16,4 Cent respektive 5,06 Prozent pro Jahr beim aktuellen Kurs von 3,24 australischen Dollar. Bezogen auf den jüngsten Jahresüberschuss von 27,7 Cent je Anteil entspricht das einer Ausschüttungsquote von 59,2 Prozent. Das lässt ordentlich Luft für neue Immobilienprojekte.

Das geht in Fall eines australischen REITs auch gar nicht anders, der wie die meisten internationalen Vertreter der Anlageklasse von der Körperschaftssteuer befreit ist, im Gegenzug den Großteil des freien Cashflows jedoch ausschütten muss – allerdings nach Erhaltungs- und Erweiterungsinvestitionen. In Summe praktizierte das Managementteam von Charter Hall damit einen sehr durchdachten Ansatz.

5. Kursentwicklung

Die Kursentwicklung des Charter Hall Social Infrastructure REITs lässt sich bis Juni 2003 zurückverfolgen und auf zwei Anstiege mit abschließendem steilem Abfall verdichten. Zunächst ging es zwischen 2003 und 2007 von 1,12 auf 1,80 australische Dollar hoch, im Zuge der Weltfinanzkrise stürzte der Titel um knapp 90 Prozent auf lediglich 18 Cent ab.

Eckdaten des Charter Hall Social Infrastructure REIT
Die australischen Kindergarten-Spezialisten, Bildquelle: Eigene Grafik

Die anschließende Erholung zog sich nahezu kontinuierlich bis in den Sommer 2019 und katapultierte den Kurs auf bisher nicht wieder erreichte 3,83 australische Dollar. Im Shutdown-Crash 2020 ging es dann auf 1,86 australische Dollar runter und anschließend bis Anfang 2021 wieder auf das jetzige Kursniveau hinauf. Trotz des an und für sich sehr stabilen Geschäftsmodells und den gut berechenbaren Cashflows war der Titel in der Vergangenheit kein Papier für schwache Gemüter!

6. Handelskonditionen

Geordert werden kann der Charter Hall Social Infrastructure REIT wie bereits erwähnt an der ASX als Stammhandelsplatz sowie über die Zweitnotiz an der NASDAQ. An deutschen Börsenplätzen ist der Titel hingegen nicht handelbar. Traditionell ist eine Order an der ASX über heimische Broker vergleichsweise teuer. Über spezialisierte ausländische Depotbanken wie beispielweise CapTrader (*) oder LYNX Broker (*) werden gerade einmal ab 0,1 Prozent des Ordervolumens beziehungsweise mindestens 10,00 australische Dollar fällig. Sparplanfähig ist der Titel meines Wissens jedoch bei keinem Institut.

7. Besteuerung

Als Einzeltitel fällt der Charter Hall Social Infrastructure REIT zwar nicht unter die nicht nur bei Einkommensinvestoren ungeliebte MiFID-II-Richtlinie und auch die neue Investmentfondsbesteuerung kommt meiner Auffassung nach hier nicht zum Tragen, dafür bremst die Quellensteuer außereuropäische Anleger aus. Zumindest dann, wenn diese nicht weitere australische Titel ins Depot aufzunehmen bereit sind.

Dies liegt in erster Linie an dem komplizierten australischen Steuerrecht, welches zumindest für bestimmte Sektoren, so unter anderem REITs, greift. Hierbei werden je nach Deklaration der Ausschüttungen unterschiedliche Quellensteuersätze fällig, sofern die Zahlungen an nicht in Australien steuerlich veranlagte Investoren fließen. In Summe kann die Belastung bis zu 30 Prozent betragen wovon jedoch lediglich 15 Prozent auf die in Deutschland noch greifende Abgeltungssteuer anrechenbar sind. Der Rest ist in der Regel perdu. Erschwerend kommt hinzu, das die Gesamtsteuerbelastung von Ausschüttung zu Ausschüttung variieren kann.

Was also tun? Anleger, die nicht die Flinte ins Korn schmeißen möchten, können solche Titel mit einer maximalen Quellensteuerbelastung von 30 Prozent beispielsweise mit quellensteuerfreien Dividendenpapieren aus dem gleichen Land kombinieren. Zu letzteren gehört beispielsweise die auf diesem Blog bereits besprochene BKI Investment Company sowie die Spark Infrastructure Group.

Durch die Kombination eines beispielsweise einmal mit 30 Prozent sowie einmal mit null Prozent Quellensteuer belasteten Papiers wird die Quellensteuer wieder auf durchschnittlich 15 Prozent gedrückt und ist damit wieder in voller Höhe auf die Abgeltungssteuer anrechenbar – sofern die Ausschüttungshöhe beider Titel gleich hoch ist.

Theoretisch sollte eine solche Kombination für die Ausschüttungen aus jeweils einem Land gelten. Tatsächlich ermitteln zahlreiche Broker in den jeweiligen Berichten beziehungsweise Steuerbescheinigungen die insgesamt über alle Depotpositionen und damit Länder erzielten Bruttodividenden und Quellensteuern, die dann gegebenenfalls aggregiert in die Steuererklärung als Sammelposten einfließen. Außerhalb Australiens erheben beispielsweise Großbritannien, Singapur und Hongkong keine Quellensteuern.

8. Chancen

Der Charter Hall Social Infrastructure REIT hat sich ohne Zweifel auf eine spezielle Immobiliennische spezialisiert, die grundsätzlich innerhalb des Segments für ein eher konservatives Chance-Risiko-Profil spricht. Allein der Fokus auf die öffentliche Hand als Mieter, gepaart mit langlaufenden Mietverträgen verspricht eine gut kalkulierbare und auch in Krisenzeiten verlässliche Ertragslage. Eine Sicherung der realen Rendite wird dabei übrigens durch entsprechende Inflationsanpassungsklauseln Rechnung getragen.

Zudem kann der REIT auch in finanzieller Hinsicht mit einem äußerst soliden Fundament, bilanzieller Stärke und einem üppigen Liquiditätspolster punkten. Selbst das Krisenjahr 2020 konnte das Unternehmen nicht nur unbeschadet überstehen, sondern auch noch alle wichtigen Fundamentalkennzahlen verbessern. Darüber hinaus spricht das vermutlich mit allen Wassern des Sektors gewaschene Management für den Charter Hall Social Infrastructure REIT. Nach nunmehr 19 Jahren im Geschäft dürfte es sich hierbei um ausgewiesene Kenner der Materie halten, die zudem über ein hervorragendes Netzwerk verfügen dürften.

Mit der Ausweitung des Geschäftsmodells auf weitere Immobilientypen des öffentlichen Sektors wird ferner die Abhängigkeit von der Kinderbetreuung ein Stück weit gelöst. Gleichwohl steht Australien demografisch nicht vor den Herausforderungen in Europa. Wie an anderer Stelle erläutert dürfte eine höhere Fertilitätsrate gepaart mit einer günstigen Position im War for Talents den Zufluss der relevanten Kernklientel des Charter Hall Social Infrastructure REITs auf absehbare Zeit sicherstellen.

9. Risiken

Einmal mehr sind die Risiken die Kehrseite der Chancen. Der nahezu vollständige Fokus auf Kinderbetreuungseinrichtungen geht mit einem gleich doppelten Klumpenrisiko einher: Zum einen bezogen auf die Nutzungsart der Immobilien, zum anderen auf den faktisch einzigen Kunden, nämlich die öffentliche Hand.

Das ist zwar einerseits sehr bequem und erlaubt eine hochgradige Arbeitsteilung, schafft auf der anderen Seite jedoch Abhängigkeiten gegenüber einem dominanten Vertragspartner. Hier gehen dann ökonomische mit regulatorischen Risiken Hand in Hand. Dies umso mehr, da die Bestandsimmobilien nicht so ohne weiteres einer alternativen Nutzung zugeführt werden können. Sollten also beispielsweise hinreichend viele Mieter die Verträge nicht verlängern, wären nicht nur Zahlungsausfälle zu verkraften, auch eine Veräußerung oder Vermietung der betroffenen Objekte dürfte nur gegen erhebliche Abschläge oder aber nach teuren Umbaumaßnahmen möglich sein.

Wie schnell übrigens selbst eine etablierte PPP kippen kann, erleben derzeit die auf den Bau und Betrieb von Gefängnissen in den USA spezialisierten REITs beziehungsweise deren Anteilseigner.

Der mangelnden Diversifikation versucht der Charter Hall Social Infrastructure REIT zwar seit kurzem durch die Ausweitung des Geschäftsmodells zu entgegnen. Das allerdings dürfte vor allem Zeit kosten, schließlich lässt sich soziale Infrastruktur nicht so mir nicht, dir nichts aus der Taufe heben. Ferner besteht die Gefahr, dass sich das Management in dem Bestreben, das Portfolio möglichst rasch zu verbreitern, verhebt oder verkalkuliert. Ein Kindergarten ist bezüglich der Rahmenparameter etwas anderes als ein Busbahnhof.

Zu guter Letzt bleibt noch das Länder- sowie Währungsrisiko. Der Charter Hall Social Infrastructure REIT ist ausschließlich auf dem australischen Kontinent aktiv, Umsätze, Erträge, Zahlungsströme und Dividenden erfolgen daher in australischen Dollar, was die üblichen Chancen und Risiken aus Wechselkursveränderungen nach sich zieht. Auch darauf bin ich im speziellen Fall der australischen Währung in einem früheren Blogbeitrag eingegangen.

10. Zusammenfassung

Der Charter Hall Social Infrastructure REIT ist als Nischenanlage zur Abrundung eines einkommensorientierten Portfolios eine Überlegung wert. Wird die Entwicklung der Vergangenheit zugrunde gelegt, zeigt sich ein bemerkenswerter Zwiespalt. Eine tendenziell sehr stabile Gewinn- und Ausschüttungssituation ging bisher mit deutlichen Kurskapriolen einher, die von einem in vielerlei Hinsicht konservativ positionierten Unternehmen so nicht erwartet werden.

Zumindest am ersten Umstand sollte sich auf absehbare Zeit kaum etwas ändern, zumal die zur Verfügung gestellte Infrastruktur nicht ohne weiteres zu ersetzen oder auszutauschen ist. Nichts desto trotz gehört der Titel allein aufgrund der historischen Kursschwankungen ganz klar in den offensiven oder risikobehafteten Portfolioanteil.

Als gegebenenfalls bittere Pille kann sich für außerhalb Australiens ansässige Anleger die Quellensteuer von bis zu 30 Prozent erweisen. Versüßen lässt sich diese zumindest für in Deutschland steuerlich veranlagte Investoren verlässlich nur durch die Hinzunahme quellensteuerfreier Wertpapiere, die diese Scharte auswetzen können.

11. Stammdaten

Handelbar ist der Charter Hall Social Infrastructure REIT an der ASX über das Kürzel CQE. Die International Securities Identification Number (ISIN) lautet AU0000030645, die Wertpapierkennnummer (WKN) A2N9QN. Aufgrund der höheren Liquidität und des laufenden Handels ist trotz gegebenenfalls höherer Orderkosten die Heimatbörse der NASDAQ vorzuziehen.

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