Cashtest – Colony NorthStar 7,15% Preferred Stock

Einstieg und Überblick

Im März habe ich an dieser Stelle erstmalig einen neu emittierten Preferred Stock, in diesem Fall des nordamerikanischen Unternehmens Spark Energy, vorgestellt. Leser von „Bargeld statt Buchgewinn“ sowie meines Hochdividenden-Reports dürfte dieses hybride Wertpapier, eine Mischung aus Aktie und Anleihe, bereits bekannt sein. Um ein solches handelt es sich auch beim vorliegenden Colony Northstar 7.15% Series I Cumulative Redeemable Perpetual Preferred Stock, welches am 28. Mai 2017 ausgegeben wurde.

Emittent ist in diesem Fall die Colony NorthStar, ein US-amerikanisches Unternehmen mit Sitz in Los Angeles, das als Real Estate Investment Trust (REIT) firmiert. Von allen Hochdividendenwerten sind REITs zweifellos noch die bekannteste Anlageklasse. Das liegt zum einen an der internationalen Verbreitung, zum anderen an den spektakulären Verlusten zwischen 2007 und 2009, welche die gesamte Immobilienbranche vor allem in ihrer ursprünglichen Heimat USA heimsuchte. Bei den REITs handelt es sich um börsennotierte Unternehmen im Bereich der Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien und Hypotheken. Sie müssen spezielle gesetzliche Auflagen, in der Regel länderspezifische REIT-Verordnungen, erfüllen und profitieren im Gegenzug von einer Reihe zahlreicher Vorzüge (siehe weiter unten).

Colony NorthStar ist ein milliardenschwerer REIT, der in verschiedene Immobiliensegmente über die ganze USA investiert ist. Ihr jüngst emittierter Preferred Stock ist mit einer Fixdividende von 7,15 Prozent pro Jahr ausgestattet. Diese bezieht sich auf den Emissionspreis von 25,00 US-Dollar. Trotz dieses anleiheähnlichen Anscheins handelt es sich bei dem Preferred Stock um eine aktienähnliche Beteiligung an Colony NorthStar, dass heißt der der Anleger beteiligt sich am Unternehmen. Die Ausschüttung erfolgt wie bei dieser Anlageklasse im angelsächsischen Raum üblich quartalsweise und ist mit einem Dividendenprivileg versehen. Das heißt, Colony NorthStar muss immer erst die Eigentümer der Preferred Stocks befriedigen, bevor Ausschüttungen an andere Anteilseigner erfolgen. Der Emissionsprospekt ist, wie in den USA vorgeschrieben, auf der Seite der United States Securities and Exchange Commission (SEC) abrufbar.

Historie und Kennzahlen

Colony Capital wurde 1991 in Kalifornien als Beteiligungsgesellschaft gegründet. Das Unternehmen wuchs nicht zuletzt dank zahlreicher Käufe und Übernahmen. Darunter befanden sich auch einige ungewöhnliche Erwerbungen, wie beispielsweise die der Neverland-Ranch von Michael Jackson oder des französischen Fußballclubs Paris Saint-Germain. Im Januar 2017 fusionierte Colony Capital mit der Verwaltungs- und Finanzierungsgesellschaft NorthStar zum REIT Colony Northstar. Aktuell verfügt das Unternehmen über eine Marktkapitalisierung von über 7,7 Milliarden US-Dollar und ist mit einem verwalteten (Immobilien-)Vermögen von über 58 Milliarden US-Dollar nach eigener Darstellung das weltweit fünftgrößte Unternehmen seiner Art.

Colony NorthStar betreibt drei Geschäftsbereiche. Zum einen hält und bewirtschaftete das Unternehmen selbst knapp 1.000 kommerzielle Liegenschaften. Bei knapp der Hälfte handelt es sich um Objekte, die mit dem Gesundheitssektor verknüpft sind, wie beispielsweise Krankenhäuser und Pflegeheime. Weitere gut 350 Objekte dienen klassischen industriellen Zwecken, hierunter fallen Logistikflächen, Industrieanlagen und Großhandelsmärkte. Der kleinste Bereich schließlich hält sämtliche Investitionen im Hotelgewerbe. Die Immobilien selbst sind über die ganzen USA verteilt. Der zweite Geschäftsbereich von ColonyNorthstar umfasst Finanzierungen sowie Investitionen außerhalb des Immobiliensektors, der dritte Geschäftsbereich Immobilien- und Vermögensverwaltungsmandate.

Der jüngste Quartalsbericht vom 31. März 2017 weist eine Bilanzsumme von knapp 25 Milliarden US-Dollar aus. Diese sind durch Eigenmittel in Höhe von gut 13 und Fremdmittel in Höhe von knapp 12 Milliarden US-Dollar gegenfinanziert. Demnach ist das Unternehmen finanziell konservativ aufgestellt. Dies soll auch so bleiben, wenn es nach dem Geschäftsführer Thomas Barrack geht, der einen Verschuldungsgrad von maximal 50 Prozent vorgegeben hat. Was das operative Geschäft angeht hat Colony Northstar im ersten Quartal 2017 eine rote Null geschrieben, wobei recht üppige Ausschüttungen vorgenommen wurden. Die Barrendite bewegt sich mit 7,6 Prozent sogar oberhalb der Fixdividende des emittierten Preferred Shares. Dies macht den REIT beziehungsweise die Common Shares ebenfalls zu einer für Einkommensinvestoren überlegenswerten Investition.

Konditionen und Besteuerung

Der Colony NorthStar 7.15% Series I Cumulative Redeemable Perpetual Preferred Stock wurde Ende Mai 2017 zu einem Kurs von 25,00 US-Dollar ausgegeben. Die Ausschüttungen sollen quartalsweise erfolgen, jeweils am 15. Juli, Oktober, Januar und April eines jeden Jahres, erstmals also am 15. Juli 2017. Die Dividendenhöhe beträgt 0,4469 US-Dollar je Anteil und Ausschüttungstermin. Insgesamt wurden 12 Millionen Anteile emittiert, der Emissionserlös von 300 Millionen US-Dollar soll der Erweiterung des operativen Geschäfts dienen. Die Emission weiterer 1,8 Millionen Papiere hat sich die Gesellschaft gemäß Prospekt zu gleichen Konditionen sowie innerhalb von 30 Tagen nach der ersten Tranche vorbehalten.

Was hat es mit den Namenszusätzen cumulative, redeemable und perpetual auf sich? Cumulative bedeutet, dass sämtliche ausgefallenen oder gekürzten Dividenden nachgezahlt werden müssen, sobald dies möglich ist und zwar bevor irgendeine Ausschüttung an sonstige Eigentümer erfolgt. Der Zusatz drückt im Grunde das Dividendenprivileg aus. Kurz zur Erinnerung: Bei Preferred Stocks kann die Hauptversammlung auf Vorschlag des Vorstands der emittierenden Gesellschaft die Herab- oder gar Aussetzung der Fixdividende beschließen, sofern das Unternehmen Verluste erwirtschaftet.

Redeemable bezeichnet das Recht der Colony NorthStar, die Preferred Stocks ganz oder teilweise zurückzukaufen, ohne dass der Anleger dies verhindern kann. Der Rückkaufpreis entspricht in diesem Fall dem Emissionspreis von 25,00 US-Dollar. Das Rückkaufsrecht darf allerdings frühestens im Juni 2022 erstmalig ausgeübt werden. Ansonsten, das drückt der Zusatz perpetual aus, läuft der Preferred Stock theoretisch ewig.

Ein Privileg von US-amerikanischen REITS besteht darin, dass Erträge auf Ebene des Unternehmens nicht versteuert werden müssen. Im Gegenzug sind REITs unter anderem dazu verpflichtet, den ganz überwiegenden Teil derselben an ihre Anteileigner auszuschütten. Weitere Details hierzu finden sich in Kapitel 7 meines Buchs „Bargeld statt Buchgewinn“. Beide Faktoren in Kombination ermöglichen auch die attraktiven Dividendenrenditen. Deutsche Anleger zahlen gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen den USA und Deutschland 15 Prozent US-amerikanische Quellensteuer, die allerdings in voller Höhe auf die hiesige Abgeltungssteuer angerechnet werden kann. Der Anleger stellt sich gegenüber einer heimischen Anlage bezüglich der Höhe der Steuer also nicht schlechter.

Bilanzieren darf Colony NorthStar den Preferred Stock übrigens als Eigenkapital. Das dürfte auch der wesentliche Grund für die Emission sein, da so erhebliche Mittel beschafft und gleichzeitig der angestrebte Verschuldungsgrad gehalten werden kann. Im Gegensatz zu Fremdkapital wie etwa einer Anleihe kann zudem in schlechten Jahren die Zahlung ausgesetzt werden. Zudem ist der Rückkauf, also gewissermaßen die „Tilgung“, der Preferred Stocks nach fünf Jahren flexibel möglich. Hiervon wird die Gesellschaft auch zweifellos Gebrauch machen, sollten ab Juni 2022 attraktivere Refinanzierungsoptionen offen stehen. Diese zahlreichen Vorteile muss sich Colony NorthStar bis dato freilich mit einem ordentlichen Renditeaufschlag zum aktuellen Zinsniveau erkaufen.

Chancen und Risiken

Wie bei allen in US-Dollar notierten Investments, resultieren aus etwaigen Wechselkursänderungen Risiken wie Chancen. Wie bereits einmal erläutert, überwiegen für Anleger aus der Eurozone aus meiner Sicht aktuell und mittelfristig eher die Chancen einer Anlage in US-Dollar denn die Risiken. Dies liegt vor allem in der relativen institutionellen Schwäche des Eurosystems sowie der ja nach wie vor ungelösten Eurokrise begründet.

Die durchaus attraktive Fixdividende ist Anlegern mindestens die nächsten fünf Jahre sicher, sofern Colony NorthStar zahlungsfähig bleibt. Für temporäre Schwächephasen bietet das Dividendenprivileg Schutz. Gleiches gilt im Grunde genommen für das Rückkaufsrecht. Dieses stellt zwar ab Juni 2022 ein Call-Risiko für Investoren dar (im Fall der Ausübung muss Liquidität neu angelegt werden), wirkt andererseits aber auch kursstabilisierend, da ein potenziell großer Nachfrager zum Festpreis zu kaufen bereit ist. Dividendenprivileg und Kursstabilität dürften dann auch die beiden Hauptkriterien sein, die darüber entscheiden, ob Common Shares oder Preferred Stocks vorzuziehen sind.

Erfreulich für Anleger ist die auch für REITS konservative Finanzierungsstruktur und damit relative Bilanzstärke des Unternehmens. Ferner enthält Colony NorthStar durch das über Branchen und Regionen gestreute Immobilienportfolio kein Klumpenrisiko, zumal das Unternehmen zwei weitere Geschäftsbereiche betreibt, die nur indirekt mit dem Kerngeschäft verbunden sind. Auf der anderen Seite sind die Wachstumschancen von REITs beschränkt, da sie per Definition im Wesentlichen auf schwer skalierbare Immobilieninvestitionen fokussiert sind. Nichts desto trotz können Inhaber von Preferred Stocks an etwaige Kurssteigerungen partizipieren, da diese eben keine Forderungen sondern Anteile am Unternehmen verbriefen. Das dürfte so allerdings nur bis zum Eintritt des Call-Risikos gelten, da spätestens dann der Rückkaufpreis auf 25,00 US-Dollar fixiert ist und kaum darüber steigen wird.

Ein Liquiditätsrisiko dürfte hingegen bei diesem Papier aufgrund des doch erheblichen Emissionsvolumens nicht bestehen. Investoren können also davon ausgehen, dass Kauf- und Verkaufsaufträge mit ziemlicher Sicherheit reibungslos ausgeführt werden. Beachten sollten Anleger hingegen, dass REITs im Allgemeinen und Preferred Stocks im Speziellen aufgrund ihrer Konkurrenznähe zu Anleihen zinssensibler reagieren als dies beispielsweise bei Aktien von Industrieunternehmen der Fall ist. Hier schwebt also über dem gesamten Sektor das Damoklesschwert der möglicher Zinserhöhungen.

Zusammenfassung und Stammdaten

Sowohl der REIT als auch der Preferred Stock sind ausschüttungsstarke Optionen für Einkommensinvestoren, die über das für beide Anlagekategorien typische Rendite-Risiko-Profil aufweisen. Insbesondere das breit gefächerte Portfolio und die moderate Verschuldung machen Colony NorthStar aus meiner Sicht deutlich attraktiver als vergleichbare Alternativen desselben Sektors. Zudem notiert der Börsenwert des REIT mit noch nicht einmal 8 Milliarden US-Dollar aktuell deutlich unter dem im letzten Quartalsbericht ausgewiesenen Eigenkapital der Gesellschaft in Höhe von 13 Milliarden US-Dollar.

Beide Papiere können zu den üblichen Geschäftszeiten über die New York Stock Exchange (NYSE) gehandelt werden, der Common Stock über das Kürzel CLNS, der Preferred Stock via CLNS-I. Letzterer notiert zurzeit ganz knapp über dem Emissionskurs.

Ihre Wünsche

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