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Der Einstieg in den US-Immobilienmarkt
Vor etwa 20 Jahren begegneten mir bei der erstmaligen Lektüre des Finanzbuchklassikers „Rich Dad Poor Dad: Was die Reichen ihren Kindern über Geld beibringen“ von Robert T. Kiyosaki das erste und einzige Mal die sogenannten Tax Liens. Gleichwohl habe ich es über die Zeit versäumt, mich tiefer mit dieser sehr speziellen Anlageklasse auseinanderzusetzen. Unter anderem auch, da heimische Fachexpertise zu dieser Investitionsnische knapp gesät ist. Mit meinem heutigen Interviewpartner konnte ich einen erfahrenen Praktiker gewinnen, der mir zum Thema geduldig Rede und Antwort gestanden hat.
Zum Sponsor
Erster Sponsor dieser Folge ist CLARK. Mit der App von CLARK lassen sich alle persönlichen Versicherungsverträge bequem abschließen, papierlos verwalten und rechtzeitig wechseln. Als Hilfestellung vergleicht CLARK laufend die Angebotspalette von über 160 Versicherungsunternehmen. Mit dem Kennwort BARES bei der Registrierung erhalten die Hörer meines Podcasts in Deutschland beziehungsweise Österreich als Willkommensprämie einen Amazon-Gutschein. Zweiter Sponsor dieses Podcasts ist Blinkist. Der Wissensanbieter fasst die wesentlichen Inhalte von aktuell über 3.000 deutsch- und englischsprachigen Sachbüchern zusammen und stellt diese als Text- und Audiodatei zur Verfügung. Über diese Adresse erhalten meine Hörer 25 Prozent Rabatt auf das Jahresabo Blinkist Premium.
Zum Interview
Nicht zuletzt aufgrund des zunehmenden Anlagenotstands mehrten sich in den letzten Monaten die Anfragen zum Tax Liens. Gleichwohl handelt es sich um einen Themenkomplex, zu dem ich mich nicht qualifiziet äußern kann, da mir selbst kaum mehr als der Name und das Grundkonzept aus Kiyosakis Buch geläufig sind. Was also lag in diesem Fall näher, als mir einen Kenner der Materie vor das Mikrophon respektive die Kamera zu holen.
Richard Banks ist seit vielen Jahren eine intimer Kenner des US-amerikanischen Immobilienmarktes und sowohl in Bayern als auch Florida heimisch. Sein Wissen rund um Tax Liens aber auch Geschäftsgründungen in den USA sowie US-Immobilien vermittelt er an hierzulande ansässige Kunden. Zusammen haben wir alle wichtigen Aspekte rund um die Anlageklasse erörtert, so unter anderem folgende Punkte:
- Was genau sind Tax Liens und was macht sie so besonders?
- Wie wird Immobilieneigentum in den USA besteuert?
- Welche Renditechancen bieten die Tax Lien Certificates?
- Was für Risiken gehen mit einer Investition in Tax Liens einher?
- Wie können deutsche Anleger in Tax Liens investieren?
- Welche einmaligen und laufenden Kosten sollten Anleger rechnen?
- Ab welchem Investitionsvolumen lohnt eine Anlage in Tax Liens?
- Was sind die größten Fehler bei der Investition in Tax Liens?
- Warum sind sie ein guter Einstieg in den US-Immobilienmarkt?
- Wo gibt es Weiterbildungsangebote zur Investition in Tax Liens?
Weiterführende Informationen
Seine Fachexpertise zum Thema Tax Liens und US-Immobilien, aber auch US-Bankkonten, Unternehmensgründungen in den Vereinigten Staaten sowie Reisen und Auswandern in das Land der unbegrenzten Möglichkeiten hat mein Gesprächspartner auf der Plattform AmerikaKonto gebündelt. Speziell zu den besprochenen Tax Liens gibt es eine Unterseite, auf der auch alle im Geldgespräch erwähnten Informationen zu finden sind, so beispielsweise auch der Tax-Lien-Kurs sowie die Tax-Lien-Masterclass.
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Anregungen, Nachfragen oder Verbesserungsvorschläge? Ich freue mich über jede Rückmeldung zum Geldgespräch mit Richard Banks beziehungsweise zum Blog-Podcast, die dazu beiträgt, das Format weiter zu verbessern. Hierzu steht die Kommentarfunktion weiter unten zur Verfügung. Alternativ dazu nehme ich persönliche Mitteilungen mit oder ohne E-Mail-Kontakt über das nachfolgende Formular entgegen.
Hallo Luis,
eine Frage wurde – soweit ich das sehe – nicht beantwortet:
Haben Steuerschulden – also auch tax liens – Vorrang gegenüber Bankschulden?
Wenn es im Falle der Nichtzahlung der Grundsteuer zu einer Verwertung des Grundstücks kommen sollte und sich ein Käufer findet – wird dann vorrangig der tax lien bedient oder nach welcher Reihenfolge geht es?
Ggfs. müßte man sich also auch über die Belastungen erkundigen, die auf dem Grundstück liegen und die ggfs. den Verkehrswert übersteigen können – oder liege ich hier falsch?
Danke im voraus!
Die Frage möchte ich gerne aus der Investorenpraxis beantworten (nicht rechtlich, weil ich Investor und nicht Rechtsanwalt bin).
Da Grundstücke ohne Hausbau zu 99,9 % nicht finanziert werden, gibt es in der Praxis so gut wie keine Bankschulden auf Grundstücken.
Allerdings habe ich schon Grundstücke gesehen, die alleine von Abgaben und Steuern im Sinne des amtlichen Schätzwertes (ist nicht mit dem Verkehrswert vergleichbar, dem Tax Lien Investor wird bei der Recherche der amtliche Schätzwert angeboten – Verkehrswert wie wir in in Deutschland über Gutachten ermitteln, kennt man bei Tax Liens nicht) „überschuldet“ waren. Es ist Aufgabe des Investors die Sicherheit zu prüfen.
Guten Abend Luis, toller Podcast mit sehr interessantem und spannenden Thema. Danke fürs vorstellen.
Gibt es Deines Wissens eine börsennotierte Anlage, die das Thema abbildet?
VG Hartmut
Hallo Hartmut,
die Tax Liens dürften eine der ganz wenigen Anlageklassen sein, zu der es keine börsennotierte Alternative gibt. Zumindest ist mir keine bekannt, auch wenn zum Beispiel ein Fonds durchaus denkbar wäre. Es gibt beziehungsweise gab geschlossene Beteiligungsmodelle, sogar in Europa, von denen ich allerdings die Finger lassen würde.
Viele Grüße
Luis
Danke für die Info! VG Hartmut
Lieber Richard und Luis
Sehr interessanter Podcast. Sehr informativ. Trotzdem habe ich eine Frage. Gibt es einen Unterschied in der Besteuerung zwischen Durchschnittsimmobilien und Gewerbeimmobilien?
Danke
Bei beiden fällt eine Grundsteuer an. Für uns Tax-Lien-Investoren ist es eine Frage der Strategie nach welchen Suchkriterien ich Liens bei der Versteigerung suche. Es gibt nicht so viele Zertifikate auf Gewerbeimmobilien.
Hallo zusammen,
wenn man 21% Besteuerung in den USA bezahlt und dann noch einmal ca. 25% auf Ausschüttungen in Deutschland, muss die Verzinsung aber sehr gut sein, damit sich das lohnt.
Wer im Ausland lebt und eine LLC verwendet, läuft auch Gefahr in den USA persönlich besteuert zu werden, weil es sich bei den Tax Liens ziemlich unzweifelhaft um „US-Geschäft“ landet. Ähnliches Problem.
Oder mache ich irgendwo einen Gedankenfehler?
Gruß,
Andre
Zumindest die Besteuerung ist analog zu einer Dividendenzahlung, die ein US-Unternehmen leistet: Der Gewinn wird zunächst der Körperschaftssteuer unterworfen, vom Gewinn nach Steuern wird die Ausschüttung vorgenommen, für die unter dem Strich ein deutscher Anleger circa 25 Prozent Quellen- und Abgeltungssteuer bezahlt. Die LLC-Problematik lässt sich wiederum durch eine Aktiengesellschaft umgehen.
Viele Grüße
Luis
Was für ein aufschlussreiches Gespräch mit Richard Banks über das spannende Feld der Tax Liens! Diese Anlageklasse scheint ein gutes Sprungbrett in den US-Immobilienmarkt zu sein, besonders für diejenigen, die bereits Erfahrung in der Baufinanzierung haben. Richard’s Expertise hat Licht auf die verschiedenen Aspekte, Risiken und Chancen geworfen, die diese Investitionsform mit sich bringt. Dabei fand ich es besonders hilfreich, dass auch die Unterschiede zwischen der Besteuerung von Immobilieneigentum in den USA und Deutschland beleuchtet wurden. Auch für jemanden, der bereits eine Baufinanzierung in Deutschland in Betracht zieht, könnte diese Anlageform ein spannender Seitenpfad sein.
Gibt es vielleicht geplante Folgeepisoden, in denen auf die Feinheiten der Besteuerung und Gesetzeslagen bei Tax Liens eingegangen wird?
Das ist aktuell nicht geplant, das Gespräch ist ha auch schon eine Weile her. Tax Liens sind letztlich ein potenziell lukratives Nischenbusiness, allerdings ohne laufenden Cashflow – in mein persönliches Beuteschema passen die also nicht rein. Dafür habe ich ja im Beitrag weiterführende Informationsquellen genannt.
Viele Grüße
Luis