Cashtest: Postal Realty Trust – Folge 16

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Die Post kommt und bringt Dividende

Investieren in Immobilien klingt für viele nach Beton, Bürohäusern und Gewerbeparks. Doch es geht auch anders. Spezialisiert, fokussiert und ungewöhnlich: Der Postal Realty Trust (PRT) hat sich vollständig auf ein sehr spezielles Marktsegment konzentriert – Postimmobilien. Und zwar solche, die fast ausschließlich von der US-Post genutzt werden. Über 2.100 Standorte in den Vereinigten Staaten gehören inzwischen zum Portfolio dieses börsennotierten Real Estate Investment Trusts (REIT). Was auf den ersten Blick nach Langeweile klingt, offenbart bei näherem Hinsehen ein interessantes und zugleich stabiles Geschäftsmodell – mit einer attraktiven Dividendenrendite, einer fokussierten Wachstumsstrategie und einem potenziell ausfallsicheren Mieter. Doch lohnt sich ein Investment tatsächlich?

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• 0:00:00 Einstieg: Immobilien mit nur einem Mieter
• 0:01:00 Was macht Postal Realty Trust besonders?
• 0:02:42 So funktionieren REITs in den USA
• 0:04:08 Die US-Post als alleiniger Mieter
• 0:06:14 Warum Postimmobilien strategisch wichtig sind
• 0:07:04 Historie der US-Post – kurz erklärt
• 0:08:47 Kritische Rolle der US-Post im System
• 0:10:39 Mietverträge und Stabilität der Einnahmen
• 0:12:24 Wie das Unternehmen weiter wächst
• 0:14:42 Schulden, Bilanz und Zinssicherheit
• 0:17:12 Harte Substanz: Immobilien statt Luft
• 0:19:18 Cashflow und Bewertung pro Aktie
• 0:20:18 Warum der Aktienkurs trotzdem fällt
• 0:22:09 Dividenden: Entwicklung und Perspektive
• 0:24:22 Risiken durch die US-Post als Mieter
• 0:30:17 Fazit: Chancen, Risiken und Einschätzung

Ein Nischenplayer mit staatlichem Mieter

Der Postal Realty Trust ist kein Riese, sondern ein Nischenspieler mit einer klaren Positionierung: Der einzige börsennotierte REIT in den USA, der sich auf Gebäude spezialisiert hat, die exklusiv von der United States Postal Service (USPS) genutzt werden. Das Unternehmen wurde 2019 an die Börse gebracht und befindet sich weiterhin zum Teil in Gründerhand. Das Portfolio reicht vom kleinen Vorstadt-Postamt bis zum großen Verteilzentrum. Über 99 Prozent der Objekte sind vermietet – fast ausschließlich an die US-Post. Diese Konzentration auf einen einzigen Mieter wirkt auf den ersten Blick riskant, birgt aber auch Stabilität: Die USPS ist de facto ein Staatsbetrieb, versorgt flächendeckend selbst abgelegene Regionen und betreibt kritische Infrastruktur – inklusive Feldpostversorgung des US-Militärs weltweit. Die Wahrscheinlichkeit, dass dieser Mieter ausfällt, ist gering.

Regelmäßige Einnahmen durch langfristige Verträge

Das Geschäftsmodell basiert auf sogenannten Triple-Net-Mietverträgen. Diese Vereinbarungen bedeuten für den Vermieter: Maximale Planbarkeit, minimaler Aufwand. Der Mieter übernimmt sämtliche Nebenkosten, Reparaturen und Instandsetzungen. Postal Realty beschränkt sich auf Verwaltung, Akquisition und Optimierung des Bestands. In Kombination mit dem REIT-Status ergibt sich eine kontinuierliche Ausschüttungspolitik. Die Dividende wurde seit dem Börsengang jährlich erhöht, die Rendite lag zuletzt bei rund sieben Prozent pro Jahr auf den Kurs bezogen. Viele Mietverträge laufen über zehn Jahre, zahlreiche davon werden regelmäßig verlängert – denn Postfilialen lassen sich nicht einfach verlegen, ohne die Logistik zu stören.

Wachstum durch Zukäufe statt Neubauten

Postal Realty wächst organisch kaum – und das ist gewollt. Das Unternehmen kauft gezielt kleinere Postimmobilien auf, die zuvor oft in privater Hand waren. Der Markt ist stark fragmentiert: Die 20 größten Eigentümer halten zusammen gerade einmal zehn Prozent Marktanteil. Genau hier liegt das Potenzial der Gesellschaft. Im ersten Quartal dieses Jahres wurden bereits 36 neue Objekte erworben und vermietet. Dabei bleibt die Strategie konstant: Konzentration auf USPS, keine Diversifikation in andere Nutzungsarten. Das macht die Due Diligence einfacher – und die Abhängigkeit größer. Doch das Managemente zeigt bisher ein gutes Händchen: Die Finanzierung erfolgt mit langer Laufzeit und festen Zinssätzen, die Verschuldung liegt im branchentypischen Rahmen. Rund 90 Prozent der Verbindlichkeiten sind so gegen steigende Zinsen abgesichert.

Risiko Mieter – die Schattenseite der Stabilität

Doch auch wenn die USPS als staatlich dominierter Großmieter stabil wirkt, ist sie nicht frei von Problemen. Das öffentliche Unternehmen schreibt tiefrote Zahlen, schleppt Pensionsverpflichtungen in zweistelliger Milliardenhöhe mit sich und ist auf politische Unterstützung angewiesen. Zwar dürfte ein Totalausfall kaum realistisch sein – doch Einschränkungen, Mietverhandlungen oder Sonderregelungen können nicht ausgeschlossen werden. Die Mietkosten machen zwar nur rund 1,5 Prozent des USPS-Gesamthaushalts aus, doch gerade in Krisenzeiten wird gerne auf jeden Haushaltsposten geschaut. Ein weiteres Risiko liegt in der fehlenden Diversifikation: Sollte die Regierung die Post restrukturieren oder Immobilien zentralisieren, könnte der REIT unter Druck geraten. Und auch wenn viele Verträge inflationsindexiert sind, gilt das bislang nur für etwa ein Drittel des Portfolios – hier besteht noch Nachholbedarf.

Fazit: Spezialist mit stabilem Fundament – aber nicht ohne Makel

Der Postal Realty Trust ist ein Beispiel dafür, wie ein extrem fokussiertes Geschäftsmodell die zwei Seiten einer Medaille widerspiegelt. Für einkommensorientierte Anleger, die ihr Depot um einen dividendenstarken REIT mit konservativem Geschäftsmodell ergänzen wollen, kann das Unternehmen eine zweckmäßige Beimischung sein – insbesondere als Baustein im Segment „staatlich getragene Infrastruktur“. Die Dividendenhistorie ist solide, die Mieterstruktur ungewöhnlich, aber potenziell stabil. Doch Vorsicht ist geboten: Wer das Risiko einer Ein-Mieter-Abhängigkeit scheut oder generell skeptisch gegenüber staatlichen Organisationen als Wirtschaftspartner ist, wird sich hiermit nicht wohlfühlen. Für mich persönlich wäre Postal Realty Trust kein Kerninvestment, aber ein interessanter Spezialwert für ein breit diversifiziertes Einkommensportfolio.

Haftungsausschluss

Zu den Risiken und Nebenwirkungen des Handels mit Derivaten und Wertpapieren, den veröffentlichten Informationen sowie besprochenen Möglichkeiten der Geldanlage einschließlich potenzieller Interessenskonflikte verweise ich auf den Haftungsausschluss und die Transparenzrichtlinien, die analog für den Podcast und das Video gelten.

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