Cashtest: Easterly Government Properties – Folge 14

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FBI, DEA und Militär zahlen immer

Stell dir vor, du bist Vermieter – aber nicht für irgendwen, sondern für die US-Regierung. Genau das ist das Geschäftsmodell von Easterly Government Properties. Das Unternehmen vermietet Büro- und Behördengebäude an Bundesbehörden wie das FBI, die DEA oder das Department of Veterans Affairs – und das auf Basis langfristiger Verträge. Was bedeutet das für Anleger? Vor allem: extrem stabile Mieteinnahmen, selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Doch warum steht die Aktie, trotz dieses scheinbar bombensicheren Geschäftsmodells, seit Monaten unter Druck? Was steckt hinter den Sorgen um staatliche Sparprogramme und den jüngsten Dividendenschnitt? Und wie solide ist die Bilanz wirklich, wenn die Zinsen steigen? In dieser Folge nehmen wir den Titel genau unter die Lupe.

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• 0:00:00 Begrüßung, Einführung und Vorstellung des Geschäftsmodells
• 0:00:35 Stabile Mieteinnahmen und aktuelle Herausforderungen
• 0:01:10 Einordnung als REIT mit Sonderstatus und gesetzlichen Vorgaben
• 0:02:38 Immobilienbestand, Mitarbeiterstruktur und Besonderheiten des REITs
• 0:04:38 Spezialisierte Immobilien, Mieterstruktur und langfristige Mietverträge
• 0:06:25 Kursentwicklung der Aktie und Hauptgründe für den Abwärtstrend
• 0:08:08 Trend zur Anmietung durch die US-Regierung, Modernität des Portfolios
• 0:09:55 Pipeline, Leerstandsquote und geografische Verteilung der Immobilien
• 0:13:28 Dividendenkürzung: Gründe, Marktreaktion und Bewertung
• 0:15:56 Bewertung der Aktie: Buchwert, Enterprise Value, Dividendenrendite
• 0:18:56 Ursachen für Kursverluste: Zinsanstieg, Verschuldung, Verwässerung
• 0:26:07 Zusammenfassung: Chancen, Risiken und persönliche Einschätzung

Ein Geschäftsmodell mit staatlicher Rückendeckung

Easterly Government Properties verfolgt ein klares Konzept: Vermietung von modernen, oft energieeffizient zertifizierten Gebäuden an Behörden wie das FBI, die DEA oder das Department of Veterans Affairs. Die Mietverträge laufen meist über zehn Jahre oder länger und sind in der Regel nicht kündbar. Das sorgt für eine außergewöhnliche Stabilität der Einnahmen – selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Mit über 100 Immobilien und einer Pipeline neuer Projekte verwaltet das Unternehmen seinen Bestand mit nur rund 50 Mitarbeitern. Möglich macht das der US-typische Triple-Net-Ansatz: Der Mieter übernimmt nahezu alle anfallenden Kosten und Instandhaltungen, während der Vermieter sich auf das Inkasso konzentriert.

Kursrutsch trotz stabiler Basis

Trotz des robusten Geschäftsmodells hat die Aktie in den letzten Jahren massiv an Wert verloren. Gründe dafür sind vor allem gestiegene Zinsen und eine Verwässerung durch neue Aktienausgaben. Hinzu kam die Unsicherheit rund um politische Veränderungen und die Rückkehr vieler Regierungsmitarbeiter ins Büro, was dem Unternehmen eigentlich zugutekommen sollte. Die Bilanz bleibt solide: Der Leerstand liegt faktisch bei null, die Mietverträge sind inflationsindexiert und das Immobilienportfolio ist im Schnitt deutlich jünger als staatseigene Bestände. Dennoch handelt die Aktie derzeit unter Buchwert – ein seltenes Bild bei ansonsten stabilen REITs.

Dividendenkürzung als Wendepunkt

Ein Schock für viele Anleger war die jüngste Kürzung der Dividende um rund ein Drittel. Der Kurs gab daraufhin weiter nach, doch die Ausschüttung bleibt mit rund acht Prozent attraktiv und ist nun solide durch die laufenden Einnahmen gedeckt. Das Management begründet den Schritt mit neuen Wachstumschancen: Statt überschüssiges Kapital auszuschütten, will man gezielt in den Ausbau des Portfolios investieren. Die Pipeline ist gut gefüllt, und mit jedem neuen Projekt steigen die Mieteinnahmen weiter an. Die Bilanz zeigt ein ausgewogenes Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital, wobei die Verschuldung angesichts der stabilen Mieterstruktur vertretbar erscheint.

Chancen und Risiken im aktuellen Umfeld

Für Anleger bietet sich aktuell eine seltene Gelegenheit: Die Aktie notiert unter Buchwert, die Dividendenrendite ist hoch und das Geschäftsmodell bleibt krisenresistent. Risiken bestehen vor allem in der Konzentration auf einen Hauptmieter – die US-Regierung – und in der Zinsentwicklung. Steigen die Zinsen weiter, könnten sich die Finanzierungskosten erhöhen und der Kurs weiter unter Druck geraten. Gleichzeitig sind die Mietverträge inflationsgeschützt, und sinkende Zinsen würden das Kurspotenzial wieder heben. Für deutsche Anleger ist zudem die steuerliche Behandlung zu beachten: Mit dem W-8BEN-Formular lässt sich die US-Quellensteuer auf 15 Prozent senken und anrechnen.

Fazit: Turnaround-Chance für geduldige Dividendenjäger

Easterly Government Properties bietet Einkommensinvestoren eine seltene Mischung aus Sicherheit und Potenzial. Die stabile Mieterstruktur, langfristige Verträge und ein moderner Gebäudebestand sorgen für kontinuierliche Einnahmen. Nach der Dividendenkürzung und dem Kursrutsch ist der Wert so günstig wie lange nicht mehr. Wer bereit ist, kurzfristige Schwankungen auszusitzen und auf solide Cashflows setzt, findet hier einen interessanten Kandidaten für das Dividendendepot. Handelbar ist der REIT an der New York Stock Exchange (NYSE), das entsprechende Kürzel lautet DEA, die WKN A417BU und die ISIN US27616P3010.

Haftungsausschluss

Zu den Risiken und Nebenwirkungen des Handels mit Derivaten und Wertpapieren, den veröffentlichten Informationen sowie besprochenen Möglichkeiten der Geldanlage einschließlich potenzieller Interessenskonflikte verweise ich auf den Haftungsausschluss und die Transparenzrichtlinien, die analog für den Podcast und das Video gelten.

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